Ny 1. sal: Komplet køreplan og priser

Tal med kommunen
Undersøg hvilke begrænsninger lokalplanen sætter for dit byggeri. Vær særligt opmærksom på, at der er grænser for, hvor højt huset må være - især hvis huset ligger tæt på skellet til naboen. Undersøg også om der er særlige restriktioner omkring materialevalg, eksempelvis valg af tagbeklædning. Husk også at spørge om, hvor lang sagsbehandlingstiden er, det varierer nemlig meget fra kommune til kommune. Den typiske behandlingstid er 1-3 måneder, men hos nogle kommuner er det helt op til 5 måneder.

Inspirationsmøde med en rådgiver
Tag et indledende møde med en arkitekt eller en bygningskonstruktør. Rådgiveren vil kontrollere din eksisterende konstruktion og lave en umiddelbar vurdering af, om dit hus kan bære en 1.sal.
Han gennemgår dernæst dine forskellige muligheder og giver dig gode råd til med hensyn til optimal rumfordeling, placering af trappe, tag- og isoleringsløsning, lysindfald og meget mere. I gennemgår også hvordan din lokalplan og bygningsreglementet påvirker dit projekt. På baggrund af dine ønsker giver rådgiveren dig på mødet et groft økonomisk skøn over projektet.

Tal med banken
Det er en god ide at inddrage din bank tidligt i forløbet og få et tilsagn om finansiering. Når du kender din låneramme, kan du allerede fra starten prioritere dine ønsker, så der er økonomi til at få projektet helt i mål. Vær opmærksom på, at der ofte opstår nogle ekstra ønsker og uventede ekstraarbejder undervejs, der ikke kan forudses i planlægningsfasen – som tommelfingerregel regner man med 10 % af det oprindelige budget

Skitseprojekt

På baggrund af dine ønsker laver din rådgiver en arkitekttegnet skitse over byggeriet. Skitseprojektet indeholder et forslag til en ny planløsning for stue og førstesal, en såkaldt snittegning af førstesalen samt en illustration af de nye gavle og facader.
Nu kan du se hvordan det færdige byggeri vil tage sig ud. Sammen med skitsen får du et kvalificeret økonomisk skøn over projektet. Det er på baggrund af skitseprojektet, at du skal beslutte endeligt om projektet skal sættes i gang.

Skitseprojekt

Du skal søge kommunen om tilladelse til byggeriet. Ansøgningen skal indeholde:

• Opgørelse af areal og bebyggelsesprocent
• Energi- eller varmetabsberegning
• Tegninger: Snit, facader, situationsplan

I praksis giver du blot din rådgiver en fuldmagt, så indhenter han byggetilladelsen på dine vegne.

Valg af entrepriseform

De tre mest almindelige entrepriseformer er:

• Fagentreprise: Du hyrer selv forskellige entreprenører til afgrænsede dele af byggeriet, f.eks. en tømrer, en murer, en elektriker osv. Du har selv ansvaret for at koordinere de enkelte faggrupper og løse eventuelt uenigheder imellem dem (dette varetages typisk af din rådgiver).
• Hovedentreprise: Du hyrer kun én entreprenør, der har det samlede ansvar for byggeriet. Entreprenøren indgår selv aftaler med underentreprenører og har ansvaret for at koordinere hele byggeriet – og få det færdigt til aftalt tid. Du har din egen rådgiver til at beskrive projektet, kontrollere byggeriet og i det hele taget varetage dine interesser undervejs.
• Totalentreprise: Entreprenøren har udover hele ansvaret for byggeriet også ansvaret for rådgivningen og projekteringen af projektet. Kort sagt: Du har ikke din egen uvildige rådgiver at rådføre dig med, idet rådgiveren er ”håndværkerens mand”. Denne entrepriseform kender du typisk fra opførelse af typehuse.

Når du skal have en ny førstesal eller udnytte dit loftsrum, bør du vælge at få arbejdet udført i hovedentreprise. Det reducerer omkostningerne til rådgivning og tilsyn sammenlignet med fagentreprise og giver dig færrest bekymringer. Det mindsker samtidigt risikoen for diskussioner mellem eksempelvis en tømrer og en elektriker om, hvem der skal fræse riller til at trække kabler i.

Projektering

Nu går din rådgiver i gang med at ”projektere byggeriet”. Projektmaterialet indeholder detaljerede materialebeskrivelser, tegninger og anvisninger til håndværkeren om, hvordan byggeriet skal udføres. Projekteringen er nødvendig for at kunne indhente faste og sammenlignelige håndværkerpriser. Samtidig sikrer det, at det færdige byggeri bliver præcis, som du ønsker

Ingeniørberegning

Der skal altid udarbejdes ingeniørberegninger i forbindelse med projekteringen. Beregningerne skal sikre at fundament og vægge kan klare den ekstra vægt og at spær og bjælker til byggeriet dimensioneres korrekt. Ingeniøren vurder samtidig om det er nødvendigt at lave en jordbundsundersøgelse for at sikre, at den øgede vægt ikke får huset til at synke. Din rådgiver sørger for at få lavet ingeniørberegningerne samtidig med projekteringen.

Indhentning af håndværkerpriser

Det færdige projektmateriale sendes ud til 3-4 udvalgte håndværkere, så de giver priser på nøjagtigt det samme arbejde. Håndværkerne udvælges i samråd mellem dig og din rådgiver. Bed altid de udvalgte håndværkere om minimum tre referencer, du kan kontakte. Vær opmærksom på, at en ny 1. sal er et meget krævende projekt sammenlignet med eksempelvis blot at montere et køkken. Bed derfor specifikt om referencer på andre 1. sale håndværkeren har lavet, så du sikrer at håndværkeren tidligere har vist, at han kan løse opgaven.

Valg af håndværker bør ikke bero alene på prisen, men også på mulig tidsplan, referencer, evt. medlemskab af Byg Garanti med videre. Når priserne kommer ind fra håndværkerne, hjælper din rådgiver dig med at vurdere priserne og hvem der er mest egnet til projektet.

Kontrakt

Det er rigtigt vigtigt at få et vandtæt aftalegrundlag, især på så stor en byggeopgave. Det sikrer at du undgår misforståelser og diskussioner undervejs i byggeriet om, hvad der er aftalt. Eksempelvis bør kontrakten indeholde en fast tidsplan med en dagbod, hvis håndværkeren overskrider slutdatoen.

I øvrigt er en grundig kontrakt en forudsætning for at få erstatning fra en garantiordning som Byg Garanti hvis uheldet er ude og din håndværker går konkurs mens byggeriet står på.

Forsikring

Kontakt dit forsikringsselskab inden byggeriet går i gang og sørg for at din husforsikring dækker under byggeriet. Det er muligt du skal tegne en tillægsforsikring, spørg dit forsikringsselskab til råds herom. Spørg også, om du evt. med fordel kan tegne en entrepriseforsikring i forbindelse med byggeriet.

Opstartsmøde

To - tre uger inden byggeriet går i gang, afholder du et opstartsmøde med entreprenøren og din rådgiver. Her gennemgår din rådgiver byggeriet i detaljer med håndværkeren og afklarer eventuelle tvivlsspørgsmål. Desuden fastlægger I de praktiske ting såsom adgang til toilet, vand og strøm under byggeriet. Efter mødet sender din rådgiver et referat af mødet til dig og entreprenøren, så der ikke senere opstår tvivl om, hvad der er aftalt.

Tilsyn

Undervejs i byggeriet kontrollerer din rådgiver løbende byggeriet og påpeger eventuelle fejl og mangler over for entreprenøren. Håndværkerne får først sine ratebetalinger i takt med at rådgiveren godkender arbejdet. Afhængigt af hvor komplekst projektet er, vil rådgiveren typiske afholde 5-7 kontrolbesøg undervejs i byggeriet.

Godkendelse af det færdige arbejde

Din rådgiver aflægger sidste kontrolbesøg, når entreprenøren melder, at hele byggeriet er færdigt. Det kaldes en afleveringsforretning. Rådgiveren tjekker, at alle punkter i projektmaterialet er udført og at evt. påtalte mangler fra tidligere kontrolbesøg er udbedret tilfredsstillende.

Efter afleveringen får du og entreprenøren en samlet rapport over eventuelle fejl og mangler, som skal udbedres. Hvis rådgiveren finder nogen fejl, anfører han i slutrapporten et beløb, der tilbageholdes indtil entreprenøren har udbedret fejlene. Du kan derefter betale entreprenøren den sidste rate minus beløbet fra slutrapporten. Det giver dig en ekstra sikkerhed for, at entreprenøren retter fejlene som aftalt.

1-års og 5-års eftersyn

Der afholdes typisk et kontrolbesøg henholdsvis 1 og 5 år efter byggeriet er færdigt. Her kontrollerer du eller din rådgiver, om der er opstået nogle fejl eller mangler siden afleveringsforretningen. Det kunne f.eks. være et knækket bræt i facadebeklædningen, revner i murværket eller at det nye gulv på førstesalen har givet sig ekstraordinært meget.

Hele projektet fra første møde til færdigt byggeri tager typisk 5-7 måneder - det afhænger meget af sagsbehandlingstiden hos din kommune.